Genehmigt ist nicht genug: Die Planung muss dauerhaft genehmigungsfähig sein

Der Grundsatz

Wer die Genehmigungsplanung übernimmt, schuldet eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Es reicht nicht, dass die Behörde zunächst genehmigt. Wird die Genehmigung später auf Widerspruch oder Klage eines Dritten aufgehoben, war die Planung mangelhaft (BGH, Urteil vom 25.02.1999 – VII ZR 190/97).

Der Fall

Ein Bauherr hatte für einen eingeschossigen Anbau mit Dachterrasse die Zustimmung seines Nachbarn eingeholt, denn der Anbau unterschritt den Grenzabstand. Jahre später nahm er das Vorhaben wieder auf, jetzt zweigeschossig. Der Nachbar hatte das Grundstück inzwischen geerbt, seine Zustimmung zur geänderten Planung fehlte.

Die Bauaufsicht genehmigte trotzdem. Der Nachbar widersprach, die Genehmigung wurde widerrufen, es folgte eine Abrissverfügung. Der Bauherr verklagte den Architekten auf Schadensersatz.

Was der Bundesgerichtshof entschied

• Der Architekt muss die Abwehrrechte der Nachbarn prüfen und darauf hinwirken, dass fehlende Zustimmungen eingeholt werden. Selbst mit dem Nachbarn einigen muss er sich nicht.
• Der Bauherr kann das Genehmigungsrisiko übernehmen, aber nur durch eine ausdrückliche Vereinbarung. Dass er weiß, dass eine Zustimmung fehlt, reicht dafür nicht.
• Wer als Bauherr trotz bekannter Risiken baut, trägt ein Mitverschulden (§ 254 BGB). Das mindert die Haftung des Architekten (BGH, Urteil vom 10.02.2011 – VII ZR 8/10).

Was das für Ihren Versicherungsschutz bedeutet

Schäden aus einer nicht genehmigungsfähigen Planung sind typische Fälle für die Berufshaftpflicht, bis hin zu Abriss und Neubau. Damit Sie gar nicht erst haften, braucht es eine nachweisbare Aufklärung des Bauherrn. Will er ein Genehmigungsrisiko bewusst eingehen, halten Sie das ausdrücklich und schriftlich fest.

Fragen an Ihren Vertrag

• Prüfen Sie Nachbarrechte und fehlende Zustimmungen schriftlich?

  Ein Hinweis per E-Mail mit Bestätigung des Bauherrn ist im Streitfall Gold wert.

• Übernimmt der Bauherr ein Genehmigungsrisiko ausdrücklich?

  Nur eine ausdrückliche Vereinbarung verlagert das Risiko, bloßes Wissen reicht nicht.

• Reicht Ihre Deckungssumme für Abriss und Neubau?

  Bei einer Abrissverfügung geht es schnell um das gesamte Bauvolumen.

Zusammenfassung einer veröffentlichten Gerichtsentscheidung, vereinfacht dargestellt. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Bastian MaderVersicherungsmakler für Planungsbüros und Geschäftsführer, Amberg. Staatlich geprüfter Maschinenbautechniker mit sieben Jahren Erfahrung in der technischen Konstruktion. Mehr über mich