Baukosten überschritten: Wann Architekten haften – und warum die Versicherung oft nicht zahlt

Was hat der BGH zum Kostenrahmen entschieden?

Ein Bauherr hatte einen Kostenrahmen von 800.000 DM, die Planung seines Architekten lag bei über 1,5 Millionen DM. Eine feste Obergrenze war nicht vereinbart. Der Bundesgerichtshof entschied trotzdem: Der Architekt muss in der Grundlagenermittlung den wirtschaftlichen Rahmen klären. Die Kostenvorstellungen des Bauherrn werden in der Regel Vertragsinhalt, wenn er nicht widerspricht – auch wenn sie nur grob sind. Ist die Planung deshalb unbrauchbar, kann das Honorar entfallen. Den ganzen Fall lesen Sie im Fallbeispiel zum Kostenrahmen.

Was verlangt das Gesetz seit 2018?

Sind die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart, erstellt der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage und legt sie mit einer Kosteneinschätzung zur Zustimmung vor (§ 650p Abs. 2 BGB). Danach hat der Bauherr ein Sonderkündigungsrecht (§ 650r BGB). Wer diese Phase sauber dokumentiert, hat später eine klare Grundlage.

Wann haftet der Architekt für Mehrkosten?

Zwei Fälle sind zu unterscheiden:

• Der Kostenrahmen wird überschritten. Dann geht es um die vereinbarte Beschaffenheit der Planung. Folge kann sein, dass das Honorar entfällt oder der Bauherr Schadensersatz verlangt.
• Die Kosten wurden falsch ermittelt. Hat sich der Bauherr auf eine fehlerhafte Kostenberechnung verlassen und deshalb Entscheidungen getroffen, kann ein Schaden entstehen. Mehrkosten, die er für das Gebäude ohnehin hätte zahlen müssen, sind aber meist kein Schaden.

Warum die Versicherung hier oft nicht zahlt

Viele Bedingungswerke schließen Ansprüche wegen Überschreitung von Baukosten, Fristen und Terminen aus oder begrenzen sie. Ansprüche aus Vereinbarungen über Kosten als feste Beschaffenheit sind häufig gar nicht versichert. Ein entgangenes Honorar ist ohnehin kein Haftpflichtschaden. Manche Versicherer übernehmen zumindest die Abwehrkosten, wenn ein solcher Anspruch unberechtigt ist. Genau hier unterscheiden sich die Bedingungen deutlich.

So schützen Sie sich

• Fragen Sie im Erstgespräch nach dem Budget und halten Sie die Antwort schriftlich fest.
• Schreiben Sie die Kosten mit jeder Leistungsphase fort und lassen Sie Änderungswünsche mit ihren Kostenfolgen bestätigen.
• Vereinbaren Sie keine Kostengarantien.
• Prüfen Sie, was Ihr Vertrag zu Kostenüberschreitungen sagt.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Was in Ihrem Vertrag gilt, steht in Ihren Versicherungsbedingungen.

Bastian MaderVersicherungsmakler für Planungsbüros und Geschäftsführer, Amberg. Staatlich geprüfter Maschinenbautechniker mit sieben Jahren Erfahrung in der technischen Konstruktion. Mehr über mich